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经济观察网 记者 田国宝 为了搞定一笔1.5亿元的短期借款,王鹏动用了身边所有的关系,最终提高两倍利率后,才在要求的期限内完成任务。

王鹏是一家房企的城市公司负责人,根据集团要求,12月31日前后,项目账户资金和上报给集团的金额要相匹配。如果项目账户余额不足,则需要自己想办法补足,“集团财务和会计事务所会来核账”。

每年的12月31日,是王鹏所在房企一个财年的截止日期,从集团、区域、城市公司及项目,都将面临着一次财务洗礼,“行业好的时候,这些压根就不是个事”,王鹏说,今年这些事做起来格外艰难。

不仅仅是资金成本的问题,更重要的是合规性。王鹏说,往年一个电话就可以搞定,今年前后忙活了近一个月,资金来源、名目等各种要求比以往更严格,而且关键是找不到钱。

找钱

一个房地产项目进入销售后,资金进出流动相对频繁,每卖出一套房子,都会有相应的订金、首付、分期付款等资金进账;如果资金富裕,扣除必要的监管资金后,剩余的资金也会归集到总部。

年初,集团制定全年的销售目标,通过自愿认领和强制摊派等方式分解到各个区域和城市,然后根据市场销售节奏,完成相应的销售任务。对王鹏而言,这是一套熟悉的流程。

市场行情好的时候,项目账上的盈余资金也多,大部分都会归集到总部。为集团贡献资金的数额,关系着年终总结会桌牌的位置,以及晚宴所在桌位嘉宾的咖位。由于所在城市市场相对较好,王鹏几乎很少受到冷落。

即便偶尔因为销售节点或者开盘时间等问题,年底回款没有达到集团最低要求,王鹏只要一个电话,合作银行、建筑商、供应商很快会帮助搞定。

但2022年,似乎所有的坏运气都赶到一块儿了,王鹏通过各种操作,虽然勉强完成了销售任务,但距离集团要求的回款任务还有一定的距离。回款的缺口需要他想办法。

而且,不同于往年,2022年项目账户的资金需要和上报集团的金额相匹配。也就是说,往年可能只是个虚头,但今年要落到实处。

这主要是为了应付年报核查需要,一般使用期限一个月左右,如果到账时间晚的话,半个月也可以接受。往年,只需要存款证明就可以了,但现在不行,会计师还要核查账户,以证明资金确实在账户中。

王鹏清楚,当前建筑商、供应商普遍艰难,该结算的资金,可以等到元旦后,但从对方手中找钱的可能性不大。所以,他和这些合作方都提前打了招呼,元旦前不会结算,但春节前会结算一部分。

平时项目资金合作方也比较多,但当王鹏把资金诉求告诉合作银行和其他非银金融机构时,很多机构都婉拒了他,要么因为不符合放款要求,要么因为期限太短,要么因为利息太低。

放款要求和贷款期限,短期内很难调整,唯一可以调整的就是利息,“我们开始报价是年化3%,后来提高到5%,还是没有机构愿意做”,王鹏说,由于期限短,确实很难让机构心动。

本来以为一个电话可以搞定的事,王鹏先后找了将近一个月,才搞定了最后的1.5亿元。

博弈

当王鹏首次将用钱金额和利率报给一个银行朋友时,朋友告诉他,虽然年底银行的放贷压力很大,但做的是一年以上的贷款,在放贷对象上,倾向于大型央企和国企,他的这个利率和期限基本不可能拿到钱。

王鹏将情况汇报给集团,并说服集团给出更高的利率,最终,集团将利率定在5%,“这个利率已经超过了集团的平均融资成本,基本没有进一步提升的空间了”,王鹏说。

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按照这个上限,王鹏又找了几家机构,依然没有人感兴趣。银行朋友告诉他,如果是一年期及以上的贷款,这个利率没问题,但如果只是短期拆借,这个利率太低了,并建议他做固定利率。

所谓固定利率,即为这笔资金设定一个固定的利率,无论是半个月,还是一个月,但利率是固定的,这样会相对好找些。1.5亿元,年化5%的利率,折合成月息的话,二三十万的利息,“我也知道很难找到”。

过去,为了完成集团回款,王鹏也做过类似的短期拆借,两三个月,固定利率在2%-3%左右。由于市场销售好,这个成本,项目基本没有太大压力,但今昔不同往日,项目利润很低,每一笔支出都要精打细算。

按照以往的方式拿钱也不是不行,但他知道,2023年市场销售很难弥补这个支出,现在这么做,等于给未来挖坑。集团对项目的考核,一个是回款,一个是利润,两者缺一不可,他需要在两者之间平衡。

重要的是,王鹏这次弥补的并不是已销售未付款的窟窿,而是还未销售的部分,也就是透支2023年部分销售额,用来弥补2022年的缺口,“往年是我已经卖了,只是钱还没回来,这是有本质区别的”。

5%的利率找不到钱,王鹏只能硬着头皮一点一点加价,对王鹏来说,这只是几个亿的事,但对集团来说,这是生死攸关的大事。至今,仍有不少房企没有公布2021年财报,或多或少都有资金有关。

如果搞不定这个事,不仅仅是考核的事,而且关系着王鹏能不能留下来。最终,在熟人的撮合下,他以2%的固定利率搞定了这笔短期借款,商定的期限是半个月,12月20日之前,对方将钱打入项目指定账户中,1月5日结束前,他必须将资金按原路退回去。

变化

王鹏说,做这一切就是为了保证年报顺利发出来。

在他看来,2021年9月底恒大事件爆发后,核数师因恒大事件被批评和处分后,对房企财报及相应的会计师都造成巨大压力,“今年很多核数师辞职”。

另一家房企人士告诉经济观察网,2021年财报审核过程中,会计师格外严格,几乎对每一笔资金收支都要详细核查,要求相应的对账单,并对合作方背景进行抽查,导致财报工作进展相当缓慢。

最终,由于双方在一些重大事项方面有分歧,以及房企无法满足会计师提出的全部要求,房企选择了更换会计师,相关工作需要重新开始,导致至今其所在房企2021年财报仍未发布,“说实话,能配合的我们都会配合,但有些要求实在是没法满足,就感觉他们在故意找事,好找借口辞职”。

2022年财报能否如期发布,对部分房企依然是一个巨大的挑战,王鹏所做的事情,只是房企保证财报顺利发布众多努力中的一个缩影,却是最为基础的事情。

上述房企人士告诉经济观察网,会计师重点关注的有两个方面:

其一是关联交易,原来只要证明正当性即可,但现在要求出示每一笔关联交易及资金来往的必要性,“比如说物业公司有大额支出,还会查资金最终流向”。

其二是现金流,原来一张银行的存款证明就可以,但现在不仅会核查每一笔现金的来龙去脉,还要求对一段时间的现金流做评估,“如果未来现金流入不足,会计师可能会做重大风险提示”,上述房企人士表示。

不过,这些都不是王鹏所考虑的,他面临的问题,一是完成集团的考核,现在勉强算是完成了。但就算完成了,他也不一定能拿到年终奖,这也是房企多数职业经理人面临的主要现实问题。

二是手上的项目完成交付了,王鹏将何去何从。今年他所在的城市没有新拿地,再有两到三年,他就没有项目可开发了,“我们已经裁了三分之二的人,接下来还得裁”。

Wind数据显示,2022年以来,已经有45家港股上市房企更换了核数师;2021年,有18家A股上市房企的财报中,会计师出具或者部分出具了保留意见。

(应受访者要求,王鹏为化名)

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